SuperSismaBonus e Decreto semplificazione: cosa cambia?
Il Dl 31 maggio 2021 n 77 (cosiddetto decreto semplificazione) all’articolo 33 (Misure di semplificazione in materia di incentivi per l’efficienza energetica e rigenerazione urbana) comma 1 ha introdotto alcune modifiche al comma 13-ter dell’articolo 119 Dl 19 maggio 2020, n 34 (cosiddetto decreto rilancio); il tutto nell’ottica di un tentativo di semplificazione delle procedure edilizie per un migliore sfruttamento dei bonus fiscali per efficientamento energetico e miglioramento sismico.
Vediamolo nel dettaglio:
Dl 31 maggio 2021 n 77, articolo 33 (Misure di semplificazione in materia di incentivi per l’efficienza energetica e rigenerazione urbana)
- All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, sono apportate le seguenti modificazioni:
[…]
- c) il comma 13-ter è sostituito dal seguente:
“13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
- a) mancata presentazione della CILA;
- b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
- d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”.
[…]
Vediamo nel seguito cosa cambia e per farlo partiamo dal comma 13-ter nella sua precedente versione; era stato inserito con la conversione in legge del Dl n. 104/2020 (cosiddetto decreto agosto dal titolo Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia). Anche in questo caso vi era una sorta di volontà semplificativa, tant’è che la legge prevedeva appunto l’inserimento ex-novo del comma 13-ter così formulato:
Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al DPR n. 380/2001, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferite esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.
L’intento era agevolare l’accesso al Superbonus ai molti condomini, all’interno dei quali si potrebbero trovare unità immobiliari non in regola[1]; infatti, il rischio che poteva sorgere prima dell’ideazione del comma 13-ter era che per le irregolarità di singole unità immobiliari si potesse precludere l’accesso al Superbonus all’intero immobile.
Ora, con il nuovo comma 13-ter di cui al Dl 31 maggio 2021 n 77, l’intento di semplificazione è ancora più marcato; occorre però fare alcune considerazioni, rivolte soprattutto ai professionisti che predispongono il titolo edilizio e la pratica di detrazione.
In primis, considerazione forse scontata: il nuovo comma 13-ter vale esclusivamente per il cosiddetto Superbonus 110 (efficientamento energetico e miglioramento sismico di cui all’articolo 119, commi da 1 a 4 del Dl 34/2020).
Poi, è necessario avere chiaro cosa si intende per stato legittimo di un immobile. Tale definizione è stata inserita con il comma 1-bis[2] dell’articolo 9-bis del Dpr 380/2001:
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.
Per chiudere il cerchio, è imprescindibile capire cosa sia una CILA, cioè Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata. Quest’ultima viene introdotta all’articolo 6-bis[3] del Dpr 380/2001, come nel seguito:
Art. 6-bis. Interventi subordinati a comunicazione di inizio lavori asseverata
- Gli interventi non riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22, sono realizzabili previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione competente, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.
- L’interessato trasmette all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio dei lavori asseverata da un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi vigenti, nonché che sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul rendimento energetico nell’edilizia e che non vi è interessamento delle parti strutturali dell’edificio; la comunicazione contiene, altresì, i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori.
Vediamo subito il primo ostacolo per quanto riguarda il Supersismabonus: il comma 13-ter dichiara che nelle CILA legate ai bonus fiscali si potrà evitare l’attestazione e le verifiche dello stato legittimo; in ogni caso ai sensi del Dpr 380/2001 è obbligatoria la verifica (o comunque asseverare la rispondenza) anche alle altre normative di settore (come quelle strutturali, appunto).
Chiaramente, trattandosi di asseverazioni da parte dei tecnici progettisti, occorrerà anche interrogarsi sulla copertura della polizza assicurativa di cui all’articolo 119 comma 14 del Dl 34/2020, oltre alla regolarità del titolo edilizio CILA in assenza della congruità e rispondenza con le altre normative del settore.
Un altro aspetto degno di nota è la separazione che il nuovo comma 13-ter opera tra la parte fiscale e la parte tecnica (è una cosa possibile in quanto trattasi di norme dello stesso rango, ma sicuramente singolare). Viene dichiarato che la decadenza dei benefici fiscali non avviene in presenza di abusi edilizi[4] ma solo nei casi di:
- mancata presentazione della CILA;
- interventi realizzati in difformità dalla CILA;
- assenza dell’attestazione degli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione o che ne ha attestato la costruzione (ne caso questa sia stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967);
- non corrispondenza al vero delle attestazioni previste dall’articolo 119, comma 14 del Dl 34/2020.
In sostanza, applicando pedissequamente il nuovo comma 13-ter, pare che la principale semplificazione sia nelle tempistiche in quanto, a differenza degli altri titoli edilizi che diventano efficaci dopo un minimo di 30 giorni (in funzione del tipo di pratica e delle ulteriori eventuali normative di settore), la CILA è immediatamente efficace. Per il resto, la separazione tra parte fiscale e parte tecnica fa sì che il beneficio del bonus sia salvaguardato, ma non è così per la responsabilità del tecnico che dovrà, ancora più coscienziosamente, accedere alla documentazione dello stato legittimo e verificare la presenza di eventuali difformità al fine di salvaguardare il proprio lavoro e la regolarità del titolo edilizio.
Si ricorda infine che la conversione in legge del decreto dovrà avvenire entro 60 gg dalla sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (avvenuta il 31 maggio), e che in questo lasso di tempo potrebbero intervenire ancora alcune modifiche.
[1] Nel solo caso di interventi sulle parti comuni; per interventi che riguardano le unità immobiliari il tecnico deve sempre verificare la regolarità di queste ultime.
[2] Comma aggiunto dall’articolo 10, comma 1, lettera d), della legge n. 120 del 2020.
[3] Articolo introdotto dall’articolo 3 del D.lgs. n. 222 del 2016.
[4] Il riferimento è comunque sempre ad immobili conformi alle norme vigenti all’epoca dell’edificazione e sui quali potrebbero essere presenti irregolarità o abusi realizzati in seguito, non a immobili privi di titolo abilitativo.
